耕地是农业最为基本的生产资料,一个地区的经济健康发展和社会稳定都离不开耕地的合理开发和有效利用。我地区是一个对土地高度依赖的农业地区,耕地的地位与作用特别重要。中央一再强调,要珍惜每一寸土地,实行最严格的土地保护制度。

　　从目前情况来看，我地区在耕地保护工作中存在如下几个问题：

　　一、保护耕地资源的难度较大

　　耕地虽然具有重要作用，但对经济发展的带动作用却很微弱，在以gdp作为衡量地方官员政绩主要指标之一的考核机制下，地方政府为了实现领导任期间的目标，不顾环境资源承载力和经济条件，尽可能地实现耕地的非农化，盲目开发建设。地方政府发展经济的热情与耕地保护消极的态度的矛盾，与严格执法的矛盾目前十分突出，地方政府在发展地方经济，上项目上往往只强调自身情况的特殊性，把局部利益放在全局利益之上，在资源利用上是急功近利的，甚至不惜违法。

　　二 、耕地数量不断减少

　　我地区生态系统脆弱，滥退、滥牧、滥挖、滥利用水资源是造成环境恶化的重要原因。在这种生态环境压力下，大面积退耕还林、还草，耕地面积大幅度减少，使得耕地保护的压力加大。在数量减少的同时，耕地质量下降的问题也不容忽视。一是长期过量使用化肥；二是水土流失造成土壤肥力下降；三是土地沙化，石漠化和耕地污染严重，四是水资源短缺。

　　三、 耕地闲置和撂荒情况严重

　　由于农产品价格不乐观，种地效益较低，一些农民放弃务农，离开农村进城打工，从而大量耕地被闲置。虽然免征农业税以来闲置地利用率有所增加，但仍是耕地保护中需要解决的一大问题。

　　针对我地区耕地保护中存在的实际情况，提出如下几点建议：

　　一、落实保护制度

　　严格实施土地用途管制，落实基本农田保护制度。将乡镇一把手列为基本农田保护面积，耕地保有量，土地利用总体规划，土地利用年度计划实施的第一责任人，将耕地保护目标列入到各级领导干部任期目标考核内容，列入到旗政府对乡镇年度工作考核内容，确保耕地保护责任到位。深入开展基本农田保护活动，落实基本农田管护有效措施，继续加大对土地资源的开发，整理和复垦力度。

　　二、加大宣传力度

　　通过一些媒体，积极宣传土地新政策，新法规和依法集约用地先进典型，嚗光违法用地案件，特别要加大对镇村两级主要领导的宣传，进一步宣传普及《土地管理法》，增强全民土地基本国策意识，强化乡镇干部的宣传氛围。

　　三、必需适应社会经济发展的需要

　　保护耕地的出发点是维持社会经济的可持续发展能力。从长远来看，保护耕地与经济发展目标是相一致的。但从短期来看，地方政府在其它生产要素特别是资金相对不足的情况下，为了实现经济发展的目标，实行用土地要素替代其它要素的政策，使得耕地保护工作与社会经济的发展不相协调。因而制定协调经济发展与耕地保护的相关政策，首先必须明确耕地保护工作要以经济建设为中心，要在现有建设用地实现了合理利用的前提下进行外延扩张，实現耕地保护与经济发展的“双保”。

　　四、 增强领导干部的耕地忧患意识

　　要采取有效措施,增加领导干部的忧患意识和法规观念。从实际情况看,加强宣传教育固然必不可少,而更重要的则是要在选拔和培养干部时,应把其对法律知识的了解作为必要条件。

　　五、 加大执法力度

　　加强土地执法监管、加强对违法用地行为的查处，与有关部门加强协同配合、坚持共同监管、启动联动机制、加大查处力度、遏制新增违法用地的发生。

县国土资源局关于农村集体土地流转调研报告

　　市调研组：

　　省委书记、省人大常委会主任xxx在参加信阳代表团审议时围绕贯彻落实xx届三中全会精神，提出进一步促进农村改革发展，重点在粮食、根本在增收、关键在改革、出路在发展。他强调,推进农村改革发展要大胆地闯、大胆地试、大胆地改，明确表示支持信阳创办农村改革发展试验区。为认真落实科学发展观，建设好农村改革发展实验区，根据党的xx届三中全会精神及xxx书记的重要讲话精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我县农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：

　　一、我县农村集体土地基础工作开展情况

　　（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县所有行政村农村集体土地所有权登记已经结束，但所有权发证率只有20%，集体土地使用权登记发证151419宗，发证率为80%。

　　（二）存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。由于新土地管理法出台和农民减负后，农村集体土地所有权发证的程序更加规范，而发证不收费用，乡镇、村人员工作积极性差，发证少，乡镇经常出现不经批准擅自建农宅的情况。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。

　　（三）建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的xx届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便县级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。

　　二、当前我县农村集体土地流转基本情况

　　(一)集体农用地流转情况：我县属浅山丘地区，是典型以种植业为主的农业大县，农业人口64.6万人,占全县总人口的80.8%,耕地面积129万亩，人均耕地仅为1.61亩。农业规模化生产很难形成，目前还处于集体农用地流转的初始阶段。随着国家对农业投入的加大，特别是粮食直补政策的出台，农民对种粮积极性有所提高，近几年，农村自发出现了转包、转让、出租、入股、互换等形式，全县土地流转总面积94173亩，其中农户自发流转的面积84673亩，涉及农户18762户；委托流转面积9500亩，涉及农户1526户。

　　1、我县农用地流转有以下特点：一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参与过程看，具有自发性。整个土地流转活动基本上都是出租人和承租人自发进行的，农村土地流转基本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随意性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头约定，在参与土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年租金100元以内。

　　2、存在的问题：一是土地承包经营权的管理体制、机构不健全；二是没有建立农村集体农用地流转市场。农用地流转管理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农民自发形成，以致程序不规范，管理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。

　　3、集体农用地流转的作用：一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产成本。三是加快农村剩余劳动力转移，让部分失地农民放心、安心，专心搞第二、三产业，提高农民收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业结构的调整。

　　（二）集体建设用地流转的基本情况

　　近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地管理的力度。有限的用地指标都放在城市规划区范围内，农宅等非农建设用地因无指标，无法进行正常申报，无法形成防疏结合的管理手段，造成了农村宅基地建设的无序状态，个别村甚至到了“法不治众”的地步。

　　1、农村集体建设用地流转的基本形式为：出租、转让、作价入股等形式。

　　2、存在的问题：一是农村规划滞后制约了农村建设的发展。农村集体建设用地出现混乱的状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策。我省XX年出台了《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》（豫政办[XX]77号），但由于集体建设用地的来源缺乏合法依据（大部分都没有集体证），没有配套的实施细则，土地流转没有得到真正规范。截至目前，我县没有申报、更没有办理一宗集体建设用地流转手续。集体建设用地流转只堵不疏，势必造成流转的私下交易，缺乏公开、公平、公正，不利于社会的稳定。三是不完全的市场化，造成部分土地资产收益的流失。集体建设用地流转因缺乏地价等方面的规范管理和正确引导，土地所有权人在进行土地交易时，往往只考虑土地产出及取得土地使用权时支付的各项税费成本，很少考虑各级政府对基础设施建设的投入。再加上土地使用权人压低地价，造成了集体土地地价明显低于国有土地。一方面使理应归所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使国有土地市场的运行秩序受到了影响。

　　3、集体建设用地流转的作用：一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节约集约用地，满足部分用地户的需求，有利于耕地保护；三是有利于提高农民生产生活水平。四是有利于发展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建设资金的不足，增强乡镇的经济调控能力，以保证乡镇经济的持续稳定发展。

　　三、农村集体土地流转的意见和建议

　　1、出台《集体土地流转实施细则》。参照国有建设用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建设用地流转实施细则，以满足当前流转的需求，有利于提高集体建设用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地所有者、使用者的合法权益。建议从以下几方面考虑：①集体土地流转实际是土地使用权转移，集体土地所有权性质不变；②流转前必须是有合法手续的集体土地，必须经村组集体组织同意，坚持依法自愿有偿的原则；③集体建设用地流转要实行有偿和有限期使用制度；④建立集体建设用地流转市场。比照国有土地出让，根据实际情况采取协议、招标、拍卖、挂牌方式公开流转；⑤制定流转合同文本，流转时签订流转合同；⑥流转的土地收益除小部分用于乡镇基础设施配套建设外，归集体土地所有权人所得，用于农民参保及村组公益事业等；⑦允许集体土地使用权再次流转。

　　2、建立农村集体农用地流转市场。确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的管理部门，完善土地流转的服务体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转服务中心，依照《农村土地承包法》等法律、法规，负责农用地流转的政策研究，业务指导，纠纷仲裁等工作；确认县国土资源管理部门为集体建设用地流转的管理部门，主要负责非农建设用地流转的政策指导和业务办理。

　　3、建立土地流转信息服务平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方提供便捷的信息和中介服务，确保土地流转的渠道畅通，规范管理。

　　4、加快农村集体土地的确权发证工作。对1999年新土地管理法实施前存量集体建设用地及时完善手续，对新法实施后新增的集体建设用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台一定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基础。对不符合规划，没有合法手续的集体建设用地，不得进行流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农村集体建设用地的规划，并建议上级部门及县政府，拿出小部分用地指标专门配给农村建设。农民报建的合理需求得不到有效满足，势必造成新的违法用地现象的发生。

　　5、坚持“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”四项原则，充分尊重农民意愿的前提下，稳步推进集体土地流转。建议创建统一的土地市场和运行规则，构建新型集体建设用地产权体系，制定集体土地收益分配关系，制定集体建设用地规模和运行方向。一是统筹规划，合理安排养殖用地。xxx是养殖大县，编制好xxx畜牧业发展规划，明确发展目标和方向，提出规模化畜禽养殖及其用地的数量、布局和规模要求。在当前土地规划尚未修订的情况下，国土部门对于xxx规模化畜禽养殖用地实行一事一议，搞好用地论证工作，满足用地需求。如对xxx16个厂区的养殖用地都以农民集体土地流转形式提供的用地，落实了养殖用地的需求，依法保护了养殖企业和农民的合法权益，促进了养殖业的健康发展。二是xxx是花卉大县、花卉名县。县委、县政府已成立了花卉办，拟在312国道、京九铁路往南，以集体土地流转的方式建设万亩花卉精品园，促进花卉行业规模经营，促进农民增收。

国土资源局农村宅基地管理调研报告

　　农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂、实施效果不甚理想。

　　一、存在的主要问题有：

　　（一）农村住房建设缺乏规划引导，布局零乱。

　　长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。

　　（二）农村“一户一宅”制度难以贯彻落实，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。

　　自治区对农民宅基地虽然有具体规定。但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。

　　（三）宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。

　　农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在请款情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。

　　（四）农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。

　　一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于我乡（镇）基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

　　二、加强农村宅基地利用和管理的对策与建议

　　（一）加大宣传力度，严格依法行政。

　　各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡（镇）国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。

　　（二）加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。

　　加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发〔XX〕146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在XX年底前，基本完成宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。 （三）制定宅基地利用和管理的奖惩政策，盘活农村土地存量。

　　对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。鼓励农村村民进城落户，对已在城镇购置商品房定居或愿意进入城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，，其宅基地还耕后归村集体经济组织所有。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。

　　（四）深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房。

　　要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。