一、调查目的

　　1.了解国家土地、商业、税收政策和经济发展战略的变化，广州市宏 观经济环境及房地产政策、规划、文化，广州住宅，办公写字楼及商 业楼盘开发的社会化、市场化进度及进展，市场现状、发展趋势等， 分析本项目的基本定位条件，以正确确定目标市场的需求和欲望。

　　2.了解项目区域环境， 特别是区域商圈内的商业氛围、 商业业态分布、 居住人口、消费人群(数量及所占比例) 、消费能力(人均月消费能 力) 、以及消费人群的组成，以判断、分析项目核心目标客户和边缘 目标客户，以及有效辐射范围内的潜在消费力。

　　3.了解广州市居住用地情况，小区物业情况(区位、交通、景观、规 模、硬件设施、配套设施(教育配套、医疗设施、软性服务、建筑文 化、价格、健康设施、以及他们的目标客户群等) ，通过对竞争区域、 竞争楼盘的了解来进一步判断本项目的竞争力， 并通过对竞争对手的 分析，来取其所长、和学习其成功、失败的经验以为我所用。

　　4.了解广州的消费行为模式，各商圈奢侈品消费市场现状(分布现 状) ，特别是奢侈品消费的人群及消费习惯，消费能力、消费群的分 布(高收入人群的比例、年龄段) ，以为本项目后期的招商经营定位 提供依据。

　　5. 确定项目的核心价值，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造 出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提

　　高消费者可察觉(可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享 受服务中得到的满意程度)的使用价值，提高楼盘相对销售价格—— 使楼盘增值。

　　二、市场调查的程序:

　　1、确定调查目的、范围，选择调研方法

　　2、二手资料收集(区域性基础数据、规划等)

　　3、实地考察，熟悉项目

　　4、深入调研(地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市 场、卖场专案分析、需求分析)

　　5、督导、审核和数据补充调查

　　6、数据录入及汇总

　　7、撰写初稿并与委托方沟通

　　8、根据反馈修改形成终稿

　　三、研究范围

　　1.商圈环境分析

　　2.消费者居住用房特殊群体研究

　　3.消费来源及辐射力分析

　　4.竞争对手情况调查

　　四、调查方法 本次调查以问卷法、走访询问、访谈法和观察法为主，并视情况辅以 座谈会法。