商品房买卖合同说明

　　1 、签约之前，买受人应当仔细阅读本合同全部条款，与出卖人充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中对其进行明确约定。合同生效后，双方因合同条款及用词理解不一致等发生合同纠纷，不能通过协商解决的，可以遵循合同约定的争议解决途径依法向人民法院或向仲裁机构申请仲裁。　　

　　2 、本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

　　3 、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。

　　4 、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

　　5 、如果本合同用于预售，则应当自签订暨网上备案之日起 10 日内将本合同送房地产交易登记机构办理预售备案确认手续。

　　6 、出卖人和买受人应当遵守本合同第六条、第七条的约定；所有预售房款必须按照《商品房预售款缴款通知书》支付到《商品房预售许可证》指定的预售款监控账户上。

　　7 、为便于政府管理部门通知商品房买卖过程中可能发生的各种事项，建议买受人填写以下两栏内容：

　　移动电话号码：_____________，

　　电子邮箱地址：_____________。

　　8 、本合同说明部分，买受人确认已经阅读，并签名：_____________。 

　　商品房买卖合同

　　合同当事人：

　　甲方（卖方）：______________________________________________ ；

　　注册地址：___________________________________________________ ；

　　营业执照号码：_______________ ；资质证书号码：_______________ ；

　　法定代表人：_________________ ；联系电话：___________________ ；

　　通讯地址：___________________________________________________ ；

　　邮编：_______________________________________________________ ； 

　　委托代理机构：______________________________________________ ；

　　注册地址：___________________________________________________ ；

　　营业执照号码：_______________ ；资质证书号码：_______________ ；

　　法定代表人：_________________ ；联系电话：___________________ ；

　　通讯地址：___________________________________________________ ；

　　邮编：_______________________________________________________ . 

　　乙方（买方）：______________________________________________ ；

　　住所（址）：_________________________________________________ ；

　　国籍：___________ ；性别：___________ ；出生年月：___________ ；

　　身份证 / 护照 / 营业执照号码：_______________________________ ；

　　通讯地址：___________________________________________________ ；

　　邮编：______________________ ；联系电话：____________________ ；

　　委托代理人姓名：___________ ；国籍：____________ ；

　　住所（址）：_________________________________________________ ；

　　身份证：_____________________________________________________ ；

　　通讯地址：___________________________________________________ ；

　　邮编：______________________ ；联系电话：____________________ . 

　　委托代理机构：______________________________________________ ；

　　注册地址：___________________________________________________ ；

　　营业执照号码：______________ ；资质证书号码：________________ ；

　　法定代表人：________________ ；联系电话：____________________ ；

　　通讯地址：___________________________________________________ ；

　　邮编：_______________________________________________________ . 

　　第一条 项目建设依据

　　甲方以___________方式取得位于___________编号为___________的地块的土地使用权，面积___________平方米，规划用途为___________，土地使用权年限自_______年___月____日至______年____月____日止。

　　甲方经批准，在该地块上投资建设___________商品房 ( 填写《商品房预售许可证》记载的项目名称 ) 。该项目的有关批文如下：

　　1 、《建设工程规划许可证》

　　颁发机关：___________ ；编号：___________ ；

　　2 、《国有土地使用权证》

　　颁发机关： 广州市国土资源和房屋管理局 ；

　　编　　号： ___________ ；

　　3 、《建设工程施工许可证》

　　颁发机关：___________ ；编号：___________ ；

　　4 、_______________________________________________________。 

　　第二条 商品房销售依据

　　乙方购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

　　1 、该商品房作为现房，已办理权属登记，登记机关为___________；并领取了【房地产权属证明书】【房地产权证】，编号为___________。

　　2 、该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《广东省广州市商品房预售许可证》，编号为：___________ ；颁发机关为广州市国土资源和房屋管理局。 

　　第三条 合同标的物基本情况

　　乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第___________【幢】【梯】【座】___________【单元】【层】___________号房（下称该商品房），测绘地址：___________区___________路___________号___________房。

　　该商品房所在楼宇的主体结构为___________结构；建筑物地上层数为_______层，地下层数为___________层。

　　该商品房的用途为___________，层高为___________米。该商品房户型结构为_____房____厅_____厨____卫，封闭式阳台___个，非封闭式阳台____个。

　　该商品房【合同约定】（适用于预售）【产权登记】（适用于现售）建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。

　　该商品房面积预测算单位：_____________________________________

　　注册地址：___________________________________________________ ；

　　营业执照号码：___________ ；资质证书号码：___________________ ；

　　法定代表人：__________________ ；联系电话：__________________ ；

　　通讯地址：___________________________________________________ ；

　　邮编：_______________________________________________________ 。 

　　第四条 物业管理 

　　物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区（大厦）物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供。甲方应采取符合国务院《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司，甲方与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。

　　甲方应制定《业主临时公约》向乙方明示并予以说明，乙方在签订本合时，对遵守《业主临时公约》作出书面承诺。 

　　第五条 基本术语的含义

　　双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：

　　1 、首层：本合同所指首层以经市规划管理部门批准的设计图纸的标注为准；

　　2 、建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上（含 2.20m ）的永久性建筑；

　　3 、套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和；

　　4 、层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在 2.20 米 以上（含 2.20 米 ）。

　　5 、共有建筑面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的共有建筑面积，其内容包括：

　　（ 1 ）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；

　　（ 2 ）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　6 、已支付房价款：以按揭贷款购房的，该款项不限于乙方自行支付的首期价款，还包括以贷款向甲方支付的款项。

　　7 、_____________________________________________________________________ ；

　　8 、_____________________________________________________________________ 。

　　第六条 计价方式、价款、付款

　　甲方与乙方约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

　　1 、该商品房属【现售】【预售】，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（___________币）每平方米 元，总金额（___________币）元（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元）整。

　　公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

　　2 、商品房属【现售】【预售】，按【套】【整层】【整幢】出售并计价，总金额（___________币）___________元（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元）整。

　　甲方同意乙方按下列第___种方式按期付款：

　　1 、一次性付款

　　总金额（___________币）：___________ 元 ；（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。在 年 月 日前支付。

　　2 、分期付款

　　（ 1 ）第一期：自本预售合同签订暨网上备案之日起_____日内（不超过 5 日），即______年____月___日之前支付全部房价款的_____％，金额___________币） ：___________元；（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

　　（ 2 ）第二期：在______年____月___日前支付全部房价款的_____％，金额（ _________币）_________元 ；（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

　　（ 3 ）第三期：在______年____月___日前支付全部房价款的____％，金额（ ________币）________元 ；（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

　　（ 4 ）第四期：在_____年____月___日前内支付全部房价款的_____％，金额（________币） ________元 ；（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

　　（ 5 ）第五期：在_____年____月___日前支付全部房价款的_____％，金额（________币） ________元 ；（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

　　3 、按揭贷款方式付款

　　首期款：自本预售合同签订暨网上备案之日起_____日内（不超过 5 日），支付全部房价款的_____ ％，金额（________币）：________元（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

　　除首期款外，剩余房款金额（________ 币）________元（大写：____亿____仟 ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。该款应于_____年____月___日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。

　　按揭银行是 _______________________________________________ 。

　　委托代理人：______________________________________________ ；

　　注册地址：________________________________________________ ；

　　营业执照号码：____________ ；资质证书号码：_______________ ；

　　法定代表人：______________ ；联系电话：___________________ ；

　　通讯地址：________________________________________________ ；

　　邮编：____________________________________________________ 。

　　（ 1 ）甲方代理乙方办理按揭手续

　　乙方在签订本合同并支付首期款后_______日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。

　　（ 2 ）乙方自行办理按揭贷款手续

　　甲方应在乙方支付首期款后_____日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。

　　4 、其它方式：

　　___________________________________________________________。 

　　第七条　付款方式 

　　甲乙双方同意乙方支付的预售款应“专款专用”于工程建设，在工程竣工前不得用于其它用途。 

　　为保证预售款专用于工程建设，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账号，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控。 

　　监控银行：____________________________________________________ ；

　　监控账号：____________________________________________________ 。 

　　第八条　备案确认 

　　【甲方】【乙方】应于本合同网上备案之日起 10 个工作日内持本合同向广州市房地产登记机构申请办理网上备案的确认手续。 

　　第九条　 逾期付款的违约责任 

　　1 、分期付款

　　分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六条约定的支付期限将各期房款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额 0.5 ‰ 的标准支付违约金，并有权解除合同 。

　　2 、一次性付款

　　一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第六条约定的支付期限将全部房款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额 0.5 ‰ 的标准支付违约金，并有权解除合同 。

　　3 、按揭付款

　　乙方以按揭方式购房的，首期款应当按照本合同第六条约定的支付期限支付至监控账号；如果乙方未能按照约定期限将首期款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额 0.5 ‰的标准支付违约金，并有权解除合同。

　　第十条 交房期限

　　甲方应当在_____年_____月_____日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。

　　交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。 

　　第十一条 交房条件

　　甲方交付的房屋应当符合下列第_____种条件：

　　1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；

　　2 、该商品房项目已办理初始登记手续。

　　双方可以在上述条件之外，

　　3 、另行约定交房条件：___________________________________. 

　　以上交房条件，双方可以任选其一。

　　双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。 

　　第十二条 房屋及有关资料的交接 

　　商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日_____日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起_____日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是_______________ 。

　　在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。

　　甲方提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》的最低要求。

　　如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。

　　由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：　　 　　_______________________________________________________ 。 

　　第十三条 延期交房的违约责任

　　甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第_____种方式处理：

　　1 、按逾期时间，分别处理（不作累加）：

　　（ 1 ）逾期不超过_____日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款 0.5 ‰的违约金，合同继续履行。 

　　（ 2 ）乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款 0.5 ‰的违约金。 

　　2 、

　　_______________________________________________________。 

　　第十四条 风险责任的转移

　　该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。 

　　第十五条 面积确认及面积差异处理

　　根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择第六条计价方式 2 的，不适用本条约定。

　　合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。

　　商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第__种方式进行处理：

　　1 、方式一

　　（ 1 ）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算；

　　（ 2 ）面积误差比绝对值超出３％，乙方有权单方面解除合同。

　　乙方同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过３％部分的房价款由甲方双倍返还乙方。

　　面积误差比＝（实测计价面积－合同约定计价面积） / 合同约定计价面积× 100 ％。 

　　2 、方式二

　　双方自行约定如下：

　　（ 1 ）_______________________________________________ ；

　　（ 2 ）_______________________________________________ ；

　　（ 3 ）_______________________________________________ ；

　　（ 4 ）_______________________________________________ 。 

　　第十六条 规划、设计的变更

　　该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。不同意变更的乙方可要求解除买卖合同。甲方应在乙方提出解除合同之日起的 30 日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款期日同期银行房地产开发贷款利率计算）。 

　　第十七条 权利瑕疵担保

　　甲方应当保证作为本合同标的的商品房不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权等；无赔偿义务，如欠缴税费，出让金等；也不存在被法院或其它国家机关、机构、部门查封的情况。

　　若存在权利瑕疵，甲方应在乙方指定的期限内或合理期限内消除瑕疵；超过指定期限或合理期限未消除瑕疵的，乙方有权单方面解除合同。 

　　第十八条 产权登记

　　双方同意选择以下第______方式办理产权登记：

　　1 、甲方办理

　　甲方应当在商品房交付使用后______日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。

　　在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。

　　甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。

　　2 、乙方办理

　　在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用后__日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。 

　　第十九条 迟延办理产权登记的违约责任

　　甲方违反第十八条的约定的，乙方有权按照下列第__项处理：

　　1 、乙方单方面解除合同并退房。

　　2 、乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的______％向乙方支付违约金。

　　3 、___________________________________________________________。 

　　第二十条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任

　　甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 种方式处理：

　　1 、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价；

　　2 、___________________________________________________________ ；

　　3 、___________________________________________________________ 。 

　　第二十一条　乙方单方解除权的行使

　　乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起____日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的____％，在退还房款时一并支付给乙方。 　 

　　第二十二条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

　　甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

　　1 、___________________________________________________________ ；

　　2 、___________________________________________________________ ；

　　3 、___________________________________________________________ ；

　　4 、___________________________________________________________ ；

　　5 、___________________________________________________________ 。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

　　1 、___________________________________________________________ ；

　　2 、___________________________________________________________ ；

　　3 、___________________________________________________________ 。 

　　第二十三条 保修责任

　　乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。

　　乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任。 

　　第二十四条 专项维修资金

　　乙方应当按照有关规定缴纳专项维修资金。维修资金属于业主所有，在签订购房合同后缴交，存入房地产行政主管部门目前在银行设立的专款专户中。

　　1 、广州市老八区（越秀、荔湾、东山、海珠、天河、芳村、白云、黄埔区）和广州经济技术开发区设立专款账户的银行：中国农业银行广州市北秀支行

　　2 、番禺区设立专款账户的银行：中国建设银行广州市番禺东兴办事处

　　3 、花都区设立专款账户的银行：中国建设银行股份有限公司

　　4 、从化市设立专款账户的银行：中国农业银行从化支行营业部

　　5 、增城市设立专款账户的银行：中国建设银行股份有限公司 

　　第二十五条 双方可以就下列事项约定：

　　1 、该商品房所在楼宇的屋面经营的，所得收益属全体业主共同所有；

　　2 、该商品房所在楼宇的外墙面经营的，所得收益属全体业主共同所有；

　　3 、__________________________________________________________ 。

　　4 、__________________________________________________________ 。 

　　第二十六条 乙方使用房屋注意事项

　　乙方的房屋仅作____________________使用，乙方使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其它权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。并按占地和公共部位与共用房屋分摊面积承担义务。

　　甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 

　　第二十七条 关于通知的约定

　　本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。 

　　第二十八条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决：

　　1 、依法向人民法院起诉；

　　2 、提交_________________仲裁委员会仲裁。 

　　第二十九条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。 

　　第三十条 合同附件与正文具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 

　　第三十一条 　本合同连同附件共______页，一式______份；合同持有情况：甲方______份，乙方______份，广州市房地产交易所登记所____份。 

　　甲方：________________ ；　法定代表人：________________ 

　　甲方盖章：　　　　　　　　 签名： 

　　乙方：________________ （签名或盖章） 

　　______年______月______日签订于广州市______区

　　附件一：房屋平面图 

　　附件二：甲方针对该商品房所作的具体说明（含广告） 

　　附件三：前期物业管理服务合同 

　　附件四：装饰、设备标准

　　1、外墙：

　　2、内墙：

　　3、顶棚：

　　4、地面：

　　5、门窗：

　　6、厨房：

　　7、卫生间：

　　8、阳台：

　　9、电梯：

　　10、其它： 

　　附件五：合同补充协议