———龙门池村的改造与发展

　　实践时间：XX年 x 月 1x 日-1x 日

　　实践地点：湖南省郴州市苏仙区白鹿洞镇龙门池村 实践地点

　　实践内容：龙门池村的改造与发展 实践内容 实践形式：走入农村，村民洽谈，拍照取景，文献参考

　　实践目的：进一步了解龙门池城中村的改造工程，目前的规划方案和改造后的发展前景，确切落实科学发展观。

　　XX年x月1x日，我投入到了“三下乡”社会实践活动的浪潮中，感受这份来之不易 的实践机会，学习自己在课堂上无法学到的东西。

　　一·龙门池村改造背景 龙门池村改造背景

　　近年来，郴州市城区城市建设开发浪潮高涨。城市日益变大、变美的同时，掩蔽于高楼 大厦后的“城中村”问题也凸显出来。因为经营、管理体制的二元模式，这些“城中村”里 存在的诸如环境脏乱差、违法建筑滥、火灾隐患多、治安形势险等现象，已在城市中造成了 不良的负面影响，损害了市民的利益，也破坏了郴州的形象。 因而，城中村改造已纳入城 市建设的议事日程，这是和谐郴城的需要，这也是我市加快城市化步伐、提升城市品位、提 升城市形象，提高城市现代水平的必由之路。 苏仙区占郴州中心城区约一半面积， “城中村”城市公共基础设施薄弱，管理职责不 明，卫生环境差，少部分成为城市形象的“伤疤”。“城中村”的存在和无序发展，已影响 到建设宜居苏仙、文明苏仙工作，影响到苏仙区经济社会的可持续发展，制约了中心城区城 市整体形象和品位的提升。对“城中村”的强力改造已成为我区经济社会发展的必然选择， 也是加快“两城”建设、实现“三城”创建和“一区三中心”目标的现实需要! 郴州市龙门池城中村改造工程属市重点利民惠民工程， 龙门池村地处青年大道边， 南塔 岭脚下，是未来城市发展的核心区之一。然而在城中村改造的工程中，必须切实保障农民切 身利益，如实补偿拆迁补偿金和保障安置房等，这样才可以实现和谐城乡改造，进一步提升 城市品位。

　　二·实践报告

　　1·前期改造试点工作 ·

　　根据XX年x月24日市委常委扩大会议精神 ，市委 、市政府决定对市中心城区建成区 、规划建设区村庄( 以下简称“城中村 ”)进行改造 。为推进“城中村”改造工作顺利实施，经市政府同意，就加快开展“城中村 ”改造前期工作做了研究与决定。 全力推进“城中村”改造试点工作。 市委、 市政府决定在苏仙区白鹿洞镇龙门池村朱家组等5 个区域先行开展“城中村”改造试点工作。北湖区政府、苏仙区政府、市直相关部门要按 照“政府主导、市场运作，市区联动、以区为主，规划先行、改造跟进，完善功能、改善民 生”的原则全力推进“城中村”改造试点工作，将上述区域打造成城乡建设的“亮点”和“城中 村”改造的“样板”，为“城中村”改造工作探索好的经验和做法。

　　在 XX年 12 月 13 日下午， 总投资 1 亿元的苏仙区白鹿洞镇龙门池村朱家组“城中村” 合作开发改造项目正式签约。这是我市首个“城中村”合作开发改造项目。 该项目是我市“城中村”改造的试点项目， 位于苏仙区白鹿洞镇龙门池村境内， 总占地面 积 59.9 亩，总建筑面积 2 多万平方米。项目计划总投资 1 亿元，建设工期计划为 3 年， 将打造成为一个集金融、商住、写字楼于一体的多功能高档商贸、住宅社区。按照计划，项 目投资方厦门华程投资开发有限公司将先期注入运作资金 1 亿元， 用于该项目的前期启动工 作。 改造签约现场

　　2·农村居民对待“城中村”改造的希望与困惑 ·农村居民对待“城中村”

　　目前“城中村”已成为进城务工人员主要容纳地，成为城市人口密度最高的区域。以 最典型的郴江镇三里田村三里田组为例，其常住人口 x52 人，但承租人口达 3 余人，全 村 1 多户中 9%的有房屋出租，有 6x%的依靠房屋出租维持基本生活，房租月收入也从 几百元到上万元不等。而这种以租为业的思想在白鹿洞镇的村民中也很有市场，将近 9% 的城乡村民希望通过建房来取得租金收入，并把建房作为最大投入。村民对“城中村”的态 度也日趋复杂。据调查，有 x%以上的受访者期待“城中村”改造或者搬迁，但又担心失 去房租收入;有 32%的受访者表示保持原状，但又渴望加大基础设施改造，改善其居住环 境。

　　城中村” 3· “城中村”改造基本原则和思路

　　改造“城中村”是城市管理的需要，为群众创宜居环境。 市场化运作原则。 市场化运作原则。按照“政府引导、招商引资、政策推动、市场运作”的工作思 路，积极探索农民公寓建设和旧村居改造的可经营性项目市场化运作，引入竞争 机制，以项目和利益招商，吸引房地产商参与城中村改造，实现多方共赢。 以人为本的原则。城市的发展是让城市居民的生活更美好，改造“城中村”，多 以人为本的原则。 听群众呼声，多协调，使村民思想变通，行动支持，权益保障。 因地制宜，先试点后推开。 因地制宜，先试点后推开。从 21 年起，力争到 215 年底完成我区“城中村” 改造试点工作，选取白鹿洞镇龙门池村等几个村组作为区“城中村”改造项目， 形成样板工程，积累经验后，再逐步在其他“城中村”推开，形成苏仙模式。

　　4·龙门池“城中村”改造井然有序的逐步展开(列举四例) ·龙门池“城中村”改造井然有序的逐步展开(列举四例)

　　(一 )郴州市规划局

　　关于龙门池村龙家组、袁家组村庄建设规划(调整)方案 公 示

　　苏仙区白鹿洞镇龙门池村龙家组，袁家组村民安置用地规划我局于 2x 年审批，根据 龙家组、袁家组的申请，拟对原有批准的安置规划进行局部调整和修改。经研究，我局拟同 意其申报的村庄建设规划(调整)方案。依据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南 省城市规划公示制度(试行)》的有关规定，现将规划方案及相关资料予以公示，请广大市 民提出宝贵的意见。

　　龙门池村龙家组、袁家组村庄建设规划(调整)总平面图

　　(二)郴州市规划局白鹿洞镇龙门池村孔家洞组村民安置规划及建筑方案的公示

　　郴州市白鹿洞镇龙门池村孔家洞组村民安置用地位于该组集体用地内，用地面积为 616 平方米，安置户数 21 户，每户占地面积 9 平方米，建筑层数 5 层。村民安置规划方 案已经我局业务例会研究同意。依据《郴州市城市规划公示制度实施细则(试行)》有关规定，为 提高规划的科学性和可操作性，现将规划方案公示，请广大市民提出宝贵意见。

　　龙门池村孔家洞组村民安置规划总平面图

　　(三)郴州市规划局关于龙门池建材物资贸易中心用地规划修改意向方案公示

　　龙门池建材物资贸易中心用地位于白鹿洞镇龙门池村芳头组， 用地南临青年大道， 东临 龙门池村虎型坳组，总用地面积 93.3 平方米。规划意向方案已经市规委专家论证，依据 《郴州市城市规划公示制度实施细则(试行)》的有关规定，现将意向方案予以公示，请广大 市民提出宝贵意见。

　　规划修改意向总平面及竖向图

　　(四)改造水淹区 ——郴江河综合治理龙门池村曹家坪段拆迁工作速写

　　即将改造的郴江河综合治理曹家坪段

　　据了解，今年 3 月动工的郴江河综合治理龙门池村曹家坪段项目，去年 9 月就已经取 得拆迁许可证。 实施该项目主要是为了对曹家坪段郴江河道进行综合治理， 有效提高郴江河 防洪泄洪能力， 切实保护周边群众的生命财产安全， 同时形成以河带路、 以景治河的风光带。 拆迁腾出来的空地，主要用于公益性质的沿江风光带、小游园、游道建设，以及城镇污水截 污干管的铺设、曹家坪基础设施的改造。 根据国家相关法律法规，本次拆迁范围内具有合法产权的建(构)筑物，采取货币补 偿、产权调换两种方式。选择货币补偿的，按 24 元每平方米计算，如被拆迁人有异议的， 由房地产价格评估机构进行评估，再视具体情况协商。选择产权调换的，安置房统一建在青 年大道。被拆迁房屋(住宅)选择安置房产权调换的，采取被拆迁房屋产权建筑调换安置房 套内建筑面积，拆一还一。产权证载明为住宅现在作门面房的，在拆迁公布前依法取得营业 执照和税务登记并依法纳税的，在拆迁范围公示后无异议的，面积按住宅置换，经营面积 6 元每平方米予以补偿。 3 月 x 日拆迁指挥部进场后，首先对拆迁范围内建筑物的面积、权属性质、使用情况一 一进行了摸底调查， 并张榜公示， 接受群众的监督与质询。 拆迁补偿安置方案 (征求意见稿) 形成后，指挥部又以书面送达的形式，把拆迁补偿方案(征求意见稿)和征求意见表送达拆 迁范围内的每一户居民手中，共收集到反馈意见 332 条。在指挥部随机抽阅了 3 份意见表， 只见上面大家都坚定不移的表达了对城市改造、 提质工作的支持， 这不单是当地居民的福气， 也是提升整个郴州城市品位的一项德政工程、民心工程。

　　5·龙门池“城中村”改造中遇到的问题 ·龙门池“城中村”

　　目前有不少市民反映，虽然龙门池村地处青年大道边，南塔岭脚下，是未来城市发展的 核心区之一，在近两年的政府规划中，也有对其进行规划改造的表述。但是，两年过去了， 龙门池村许多地方风景依旧。从村中所能看见的南塔一隅，树木稀疏;村内菜地遍布，不时 有阵臭卷来;唯一的一条磨心塘道路，据了解 29 年初规划已出台并进行了公示，可是到 现在道路还是破破烂烂。 除此之外， 村中就是一些有碍观瞻的违建房以及纵多的垃圾堆和臭 水沟， 这些既影响了美观， 也不利于当地居民的身心健康。 郴州当前正在积极争创“三城”， 城中村也引起了政府的足够重视， 可不知为什么就是雷声大雨点小， 希望有关部门能够真心 关注城中村以及一些小街小巷的改建工作，让蓝天绿水走进郴州的每一个地方。 的确，“城中村”改造是一项重大的民生工程，即关系到每一个村民的切身利益，也影 响城市的整体布局与发展。然而，“罗马不是一日建成的”，这不是一下子就能够实现的事 情，这需要巨大的人力、物力和财力，同时必须做好村民的补偿和安置工作，对改造工程中 的资金管理也必须监管到位，严厉查处贪污腐败现象。 由于所涉及的改造面积之大，村民数量之多，资金不可能一下子就全部到位，需要通过 招商引资， 逐步规划好， 做好村民的思想工作， 保障村民切身利益， 以科学发展观进行改造， 坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展，才可以 真正实现“城中村”科学的改造。

　　关于龙门池“ 6·关于龙门池“城中村”改造的几点建议 关于龙门池 城中村”改造的几点建议

　　1、严格规划控制，突出规划主导与约束作用。 严格规划控制，突出规划主导与约束作用。 首先， 做好旧村改造与城市总体规划的融合工作。 城市总体规划要充分考虑到未来发展 过程中对道路、停车、绿化等市政公用设施的需求，防止“二次拆迁”。其次，做好旧村改 造规划的编制工作。 加快推进城中村改造专项规划的编制， 科学制定城中村改造工作的分期 推进方案，将其作为具体改造项目的强制性依据。

　　2、妥善落实居民安置，严格规范征地行为。 、妥善落实居民安置，严格规范征地行为。 这是“城中村”改造的首要任务和重要内容，也是改造成败的关键。在安置方法上，实 行原地安置、异地安置与资金安置相结合。在土地的使用上，集体土地转为国有土地并取得 国有土地使用权证后，改造开发前，其土地的合法使用人、土地用途不变，原农用地承包人 可继续承包经营。如开发征用，给予相应补偿。对采取彻底重建改造的“城中村”或城乡结 合部自然村土地按有关国家政策办理征地手续，使其转为国有土地性质。对拆违整治的“城 中村”，按土地划拨政策全部转为国有，其村民合法建筑在有关部门审核后发放房屋产权所 有证和国有土地使用证，并允许交易。对农村集体土地的征用，坚持依法依规，补偿资金到 位，确保给农民兑现。

　　3、多形式推进试点工作。 、多形式推进试点工作。 “城中村”改造试点项目可以按政府主导改造，社会资金参与改造，集体经济组织自行 改造等三种模式。政府主导改造是指以政府投资或政府与集体经济合作投资等形式，对“城 中村” 进行改造。 社会资金参与改造是指政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标或 者通过拆迁后三通一平土地公开招标等方式确定土地使用人。 集体经济自行改造是指农村集 体利用其原有的集体建设地征收为国有后， 自行改造或与相关主体合作开发建设等。 韶关等 地城中村改造工作主要是采用后两种模式。

　　4、建立村民转居民的配套政策。 、建立村民转居民的配套政策。 由于城乡户籍二元体制， 农业人口与 “非农” 人口户籍存在很大的社会保障和政策差异。 因此，在村民转居民工作中，应优先解决“城中村”村民的就业问题，通过劳动部门职业技 术培训， 实现每户村民家中有一人城市就业， 同时根据国家的相关政策在征地资金中优先解 决农民的社会福利和保障问题，享受城镇居民同等社会保障待遇。